おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第6章 買うならどっち? > 

5 所有か借地か…

 よく分譲住宅のチラシなどを見ていると、ひときわ安い物件を見かけることがあります。その物件の概要を見てみると、土地が所有権ではなく借地権(賃借権)となっている場合が多いと思います。


 所有権の場合、自分がその土地を完全に所有することになりますが、借地権の場合、あくまでもその土地を所有者から借りるということで、所有者に毎月「地代」などを支払わなくてはなりません。

 このとき、借主は、土地の固定資産税などを払う必要はなくなりますが、たぶん「地代」に含めて所有者から請求されることになると思います…。


 借地権にはいろいろな種類があり、なおかつ旧法と新法が混在しているので、その借地権がどのような契約になるのかしっかり確認することが必要になります。

 そもそも借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権、または土地賃借権」のことであり、「借地借家法」の適用を受けるものです。(地上権の説明は省きます。)

 通常、賃貸借(賃借権)については民法に規定があるものですが、その規定だけでは借主に不都合なことが多いということで(生活に直接響くものですから)、借主などを保護するために、借地権などについては民法の規定を修正した「借地借家法」が適用されるのです。

 その借地借家法、そして借地権はちょっと複雑なので、ここでは要点だけをかいつまんで説明したいと思います。


”當娘效聾◆ 宗々洪靴△蝓聞膂佞砲茲觜洪沓錚鯔…蟾洪掘法聞洪靴任ない場合もある)

 ●旧法

  ○建物が非堅固(木造)な場合

  • 最初の契約存続期間  20年以上(期間の定めがなければ30年)
  • 更新後の期間  20年以上(期間の定めがなければ20年)

  ○建物が堅固な場合

  • 最初の契約存続期間  30年以上(期間の定めがなければ60年)
  • 更新後の期間  30年以上(期間の定めがなければ30年)

 ●新法

  • 最初の契約存続期間  30年以上(期間の定めがなければ30年)
  • 最初の更新後の期間  20年以上(期間の定めがなければ20年)
  • 2回目以降の更新後の期間  10年以上(期間の定めがなければ10年)

 期間満了時に更新をしない場合、借地人は建物を取り壊し、必ず更地で引き渡さなければならないと思いがちですが、土地の所有者に建物を買い取ってもらう「建物買取請求権」というものもあります。


定期借地権 ― 更新なし

 ●一般定期借地権

  • 契約期間  50年以上
  • 借地関係は期間満了によって終了する。
  • → 借地人は建物を取り壊し、更地で引き渡す。=建物買取請求権がない

 ●建物譲渡特約付借地権

  • 契約期間  30年以上
  • 借地関係は建物譲渡時点で終了する。
  • → 建物の所有権は土地の所有者に移転される。

○借地権の譲渡などについて

  • 借地の転貸(又貸し)や借地権の譲渡は、所有者の承諾がなければできない。
  • 借地上の建物の賃貸は、所有者の承諾がなくてもできる。
  • 借地上の建物の売却は、借地権の譲渡なども行うので、所有者の承諾がなければできないが、裁判所の許可を得れば、所有者の承諾がなくてもできる。
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