おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第1章 ドコで買う? > 

1 そもそも分譲住宅って?

 買い方を見る前に、まず分譲住宅とは何かを見ていきましょう。そもそもお家の「買い方」は…

  • 現在持っている(借りている)土地に家を建てる。
  • 土地を買って(借りて)そこに家を建てる。
  • 建築条件付き土地を買って家を建てる 。
  • 誰かから土地付きの家を買う。

の4パターンです。


 もしマンションを買うことになっても、それはい療效鷲佞の家を買うことと同じなので、実質的に住宅の「買い方」は上記の4つにまとめられます。

 ということで、分譲住宅とは、ある人が他の人に売るために建てる、あるいは建てた住宅のことで、そのために何らかの形で土地も付いてくるもので、つまり、分譲住宅を買うということは、一戸建てにしろ、マンションにしろ、土地が所有権にしろ、借地権にしろい旅坩戮鬚垢襪海箸鮓世い泙后


 は△隼ていますが、土地を買う上で、「売主、またはその代理人と家の建築請負契約を結ぶ」という特別な条件がくっついているので、通常△箸亙けて考えられます。

 しかし、本来、土地の売主、またはその代理人が家の建築を請負うことを条件に土地を販売することは、「優越的地位の濫用」という理由で、独占禁止法違反に該当するおそれがあるとされています。

 ただし、次の3つの条件を満たせば、例外として独占禁止法に該当しないとされています。

  • 3ヶ月の猶予・・・土地の売買契約後、家の建築請負契約を結ぶまで任意の猶予期間(よくあるのは3ヶ月)を設ける。すなわち、土地の契約において、任意の期間で契約を白紙に戻す「停止条件付きの売買契約」を結ばなければならない。なお、仲介を通して買う場合、仲介業者が仲介するのは土地の売買なので、仲介手数料は土地に対する分だけで構わない。
  • 業者の特定・・・建築請負契約の相手をはっきりさせる。ちなみに、建築を請負う事ができるのは、土地の売り主(売り主の100%出資の子会社を含む)、またはその代理人に限られる。また、いうまでもなく、家の間取りなどは買主が自由に決められるということをはっきりさせておかなければならない。
  • 全額返還・・・任意の期間内に家の建築請負契約が成立しなかったとき、また、期間内において契約しないことがはっきりしたときは、土地の売買契約は白紙となり、売主は土地の売買において受領したすべてのお金を返還する。

 以上の条件をすべて満たせば、すなわち、買主が不利益を受けないような措置をとれば、建築条件付き土地としての販売ができるのです。

 一方でとい郎同されることが多く、買う方がその違いを認識していない場合が多いので、分譲住宅を買う際、売主側から宅建業法、あるいは独禁法に違反した販売がされることもあります。

 まず、とい琉磴い鬚呂辰りさせておきましょう。

 い諒譲住宅の場合、売買契約を結んだり、広告を出したりするなどの販売行為は、建築確認申請に対する建築許可が下りてからではないとできません。許可が下りる前に売買契約を結んだり、広告を出したりはしてはいけないということです。(建ててから、または少なくとも建築の許可が下りてから売るので、い蓮峽て売り」住宅とも言われます。) また、売買契約については、土地と建物で同時に行います。契約書も一つです。


 一方、の建築条件付き土地の場合は、広告はもちろんのこと、契約も建築確認申請を出す前に行えます。また、契約については、土地の売買契約と建物の請負契約の2つの契約があり、これらは別々の契約です。そして、これらの契約は同時に結ぶことはできません。理由は前述の通り、それが建築条件付き土地の販売条件に反するからであり、買主の不利益につながるからです。

 以上をまとめると、建築条件付き土地購入の一つの流れとして、土地の売買契約を結ぶ→家のプランや見積もりを出してもらい、最終的な調整する→納得したら建築請負契約を結ぶ→建築確認申請を出すということが考えられます。


 ここで、売主側から違法な販売がされるという、その事例を挙げてみましょう。

 よくあるのは、「青田売り」あるいは「売り建て」と呼ばれる行為です。これは、建築確認申請を出す前に広告を出したり、契約を迫ったりして、建築条件付き土地の販売スタイルを取っておきながら、建築条件付き土地の3つの販売条件を守っていない売り方のことです。 実際は分譲住宅なのに、早く売ってしまいたいという理由から、そのような売り方をする売主もいるのです。

 要は、上記の「〜してはいけない」ということをしているのがこれなのですが、あたかもそれが、分譲住宅の販売スタイルの一つだと思わせて販売しているところがまさに違法なのです。詳しくは下記の関連リンクをご覧ください。青田売りについて詳しく説明されています。

 違法行為なのですが、実はこういうケースはよくあり、トラブルの元にもなっています。横行している原因は、そもそも建築条件付き土地の販売は独占禁止法によって規制されているものであり、宅建業法には明確な規定がないからです。そういうこともあって、これについて取り締まる機関もあいまいになっているのが現状です。

 売主の「早くお客さんを付けたい」「お客さんが付いてから建築確認申請を出そう」という思惑によってこのようなことが起こるのですが、明らかに買主の利益よりも売主の利益を優先した行為であり、信用問題に関わります。

 皆さんもトラブルの当事者にならないためにもよく注意して下さい。


 ここでちょっと整理をしておきたいのですが、住まいに関する選択肢でよく言われるのが…

  • 賃貸か購入か
  • 一戸建てかマンションか
  • 中古か新築か
  • 注文か分譲か
  • 所有か借地か

 などといったものです。皆さんの中にもこれらの選択で悩んでいる方がいらっしゃるかと思います。

 しかし、こっちのほうがいいというようなことは一概には言えません。ベストな選択というのは皆さんそれぞれの生活状況や価値観などによって違ってくるものです。このあたりは第6章で触れています。

 従いまして、このサイトで取り上げる「新築一戸建て分譲住宅」についても、すべての方におすすめできるものではありません。

 しかし、見ないでくださいとはもちろんいいません!作った意味がなくなってしまいます…(汗)。

 「新築一戸建て分譲住宅」にちょっと興味がある、ちょっと検討している、もう決めている、もう買っちゃったといった方々に少しでもご参考にしていただけるよう、このサイトを作成させていただきましたので、どうぞよろしくお願いいたします!


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