おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第2章 住宅ローンって何? > 

2 借入れ可能額は?

 では、皆さんはいくらまで借りられるのでしょうか。


 手っ取り早い計算方法は、民間ローンで35年ローンの場合、[年収×6.5]です。もちろん計算で出た額より多く貸してくれるところもありますし、そこまで貸してくれないところもあります。多く貸してくれるところは [年収×7]前後くらいまで貸してくれます。

 計算で出た額は、自己資金の少ない方が探すお家の最高額といってもいいでしょう。ちなみに、ここでいう年収は税金などが引かれる前の金額で、手取りの額ではないのでご注意を。

 詳しい計算方法を知りたい方、また35年ローン以外のローンを組みたい方は以下をご覧ください。


 計算に使うのは「年収」と「返済比率」と「審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額」だけです。だけです、といっても「返済比率」や「審査金利で100万円を借りた時の月々の返済額」とはなんだ!という感じですよね。


 まず、返済比率ですが、「年収に占める年間合計返済額の割合」のことです。ここでいう合計返済額には、住宅ローンの年間返済額だけではなく、他に借りている、例えば車のローンなどの年間返済額も含まれます。

 通常、住宅ローンの審査で基準となる返済比率は…

  • 年収400万円以上の方は、35%以下。(自営業者の方は30%くらい)
  • 年収400万円未満の方は、30%以下。

というような数字になります。フラット35を含め、どこの銀行でもこのような数字です。ただし、年収が高い場合などは、35%以上でもOKになることがあります。

 審査されるのは、借入れ希望額を審査金利で借りたとき、上記の返済比率に収まるかどうかです。収まらなければ、希望する金額は借りられません。借りる額を減らすなどしなくてはいけないのです。


 では次に、審査金利ですが、文字通り住宅ローンの審査のときに使われる金利です。通常は表に出ない数字ですので(直接聞けば教えてくれるところもありますが)、計算するときは、10年固定の金利を「みなし金利」としてよく使います。しかし、実際の審査金利とずれているということもありますので、あくまでも簡易計算です。

 そのずれが気になるという方は、審査金利を4%として計算してください。現在、審査金利として一番高い水準にあるのがこの4%なので、4%で計算しておけば間違いないでしょう。計算で出た金額までは、まぁ借りられるであろうと思ってください。


 その審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額ですが、こちらのエクセルシートで出してみてください。借入期間は、実際の借入期間を選んでください。35年ローンなら35年、20年ローンなら20年という形です。期間が短くなれば、それだけ借入れ可能額も少なくなりますが…。


 それでは計算してみましょう。

年収×返済比率÷12÷「審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額」×100万円

 というような式です。これもこちらのエクセルシートで自動計算できます。

 この式についてですが、年収×返済比率で年間返済額の上限が出ます。それを12ヶ月で割って一月あたりの返済額の上限を出します。仮にそれが10万円だとして、「100万円を借りたときの月々の返済額」が5000円だとします。

 返済額5000円だったら借入額100万円。では返済額10万円だったら借入額いくら?という計算をするのです。

 10万円÷5000円で20です。5000円を20倍すると10万円になります。ですから、100万円も20倍してみましょう。2000万円になりますね。これが借入れ可能額(上限)となるのです。わかりましたか?

  5000円だったら100万円。
    |       |
    |20倍だったら |こちらも20倍
    ↓       ↓
  10万円だったら…2000万円


 しかし、上の計算で出る金額は、あくまでも借入れ額の上限です。なにも、上限いっぱいまで借りる必要はないのです。

 ファイナンシャルプランナーなどの専門家が言うには、[年収×5](返済比率25%)くらいまでが、生活に負担をかけない借入れ額だそうです。

 どうでしょう、年収×5…。地方の方はそのくらいでおそらく買えると思います。しかし、都市圏の方はどうでしょう。特に東京23区内で買おうと思っている方…。

 そこからはもう皆さん次第です。自己資金のある方は自己資金を投入。親からの援助が可能な方は援助してもらう。両方とも無理な方は、借入れ可能額いっぱい借りる。それでも足りない場合は、最後の手段の収入合算やリレーローンです。

 実は、工夫すれば借入れ可能額はある程度伸ばせます。しかし、同時に返済額も増えます。

 ここで、収入合算について見ておきましょう。簡単に言ってしまえば、ご主人の年収と奥様の年収を合わせて計算するということです。奥様でなくても結構です。息子さんでも、ご主人のお父様でも、奥様のお父様でも大丈夫です。(一緒に住むということを前提にすればですが…)

 ただし、奥さんがパートだったらどうかという問題があります。1年以上働いていて、年収が100万円以上だったら(もちろん確定申告などしていないとだめです。)合算可能なところもありますが、通常は難しいようです。

 また、金融機関によって、奥様などの年収を全部見てくれるところと、50%までしか見てくれないところがあったり、返済期間について、どちらを基準にして計算するのかというのも異なったりしますので、確認してみてください。


 以上、借入れ可能額について見てきましたが、あくまでも「借入れ可能」額です。理論上借りられる最大額です。イコール返済可能額ではないのでご注意ください。

 返済可能額とは、自分たちの生活を圧迫しない程度の毎月返済額になるように、逆算して出した借入れ額のことです。住宅ローンを組んだせいで生活苦に陥ってしまったら、元も子もありませんからね。

 なお、月々の返済額や返済可能額については、第5章で詳しく説明します。

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