おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第2章 住宅ローンって何? > 

6 融資にかかる費用は?

 住宅ローンを組むことでかかる費用をここでは見ていきましょう。まず、まとめてみました。

  • ○●金銭消費貸借契約書に貼る印紙代金
  • ●保証会社事務手数料
  • ●ローン保証料
  • ○融資手数料
  • ○機構団信保険料
  • ○●火災保険料・地震保険料
  • ○●抵当権設定登記の登録免許税

  •  ○…フラット35の場合
  •  ●…フラット35以外の金融機関の場合

 消費貸借とは、お金や図書券、お米などの貸し借りのことです。貸してもらった物をそのまま、まったく同じ物を返すというわけではなく、貸してもらった物と同種、同等のものを返すというものです。

 1万円を借りたとき、返すのはその貸してもらった1万円のお札ではなく(それは使ってしまいます)、他のお札の1万円ですよね。こういう物の貸し借りを消費貸借といいます。

 金銭消費貸借契約とは、簡単に言えばお金の貸し借りの契約です。いくら貸します、いくら返します、という契約です。契約書には、そこに記載された契約金額に応じて収入印紙を貼らなくてはいけません。以下の通りです。

  • 1,000万円超〜5,000万円以下
    • 消費貸借契約      20,000円
    • 不動産売買契約(特例) 10,000円
  • 5,000万円超〜1億円以下
    • 消費貸借契約      60,000円
    • 不動産売買契約(特例) 30,000円

 金銭消費貸借契約書には、20,000円か60,000円の収入印紙を貼ることになります。ちなみに、不動産の売買に関する契約書に貼る印紙は、現在、特例で安くなっています。(平成30年3月31日まで)

 保証会社事務手数料とローン保証料は保証会社に支払う料金です。保証会社事務手数料は31,500円が一般的です。

 ローン保証料は前々項でも説明しましたが、「一括払い」と「金利上乗せ」の2種類の払い方があります。一括払いだと、条件によって金額も変わりますが、100万円あたり約2万円です。また、金利上乗せだと、だいたい実行金利+0.2%です。


 フラット35の場合、融資手数料というものがかかります。これも2種類ありまして、一つは32,400円や54,000円といった定額のものと、もう一つは融資額×2%前後で計算されるものです。

 前者のほうが初期費用は少なくて済みますが、金利は少し高くなります。一方後者のほうは、初期費用は多くかかりますが、金利は少し低くなります。ローンの総支払額からみると、後者のほうがお得になる場合が多いです。


 また、フラット35では、団体信用生命保険(機構団信)に加入する場合、別途保険料(特約料)を支払う必要があります。3項でも触れましたが、その年の融資残高×特約料率という形で毎年支払います。1年目は、融資総額×特約料率の額を決済の時に支払います。


 火災保険料は、返済期間分の保険料を一括して支払います。

 その保険料ですが、保険会社や地域、建物の価格や構造、保険のグレードなどによって異なるので、一概にいくらくらいとは言えませんが、私の経験上、40万円前後くらいで見ておけばいいのではと思います。

 地震保険は1年更新なので、1年ごとに保険料を支払ってください。もちろん5年間分など、まとめて支払う方法もあります。

 火災保険料などについては第3章で詳しく説明しますので、そちらもどうぞ。


 抵当権設定登記の登録免許税という難しい言葉が出てきましたが、登録免許税とは、登記をする際にかかる税金と考えてください。

 住宅ローンはそもそも不動産担保ローンで、土地や建物を担保に、銀行などからお金を貸してもらうというローンです。銀行などは、相手がお金を返してくれない場合、その担保になっているものを利用や売却するなどして、貸したお金を回収します。そういたった形でお金を返してもらうことができる権利を抵当権といいます。

 この土地、あるいはこの建物に対する抵当権はあの銀行(あるいは保証会社)が持っている、ということを登記簿に記載することを抵当権設定登記といいます。その際かかる税金、登録免許税は、借入金額×0.4%(平成29年4月1日以降)ですが、司法書士の報酬なども加算されるので、こちらも詳しくは第3章で。

 なお、抵当権設定登記は、たいてい決済日=引渡し日に他の登記と一緒に行います。ただし、抵当権設定登記をした後じゃないとローンを実行してくれないというところもあるので、一応ご確認を。まぁこっちのほうが順序としては正しいんですけどね。でもかなりめんどうになります…。

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