おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第2章 住宅ローンって何? > 

8 適合証明書って?

 フラット35を利用するには、建設、あるいは購入する住宅について、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受ける必要があります。この適合証明書は、検査機関へ物件検査の申請を行い、適合している場合に交付されます。


 ここで一旦話を変えて、建築基準法における住宅を建てる際に通常必要な検査について見てみましょう。

 まず、家を建てる前に、設計が終わった段階で建築確認申請を行い、確認済証の交付を受けます。これが交付されないと家は建てられません。

 昔に比べてこの確認済証が交付されるまでに時間がかかるようになり、分譲住宅の売主業者は結構困っています。分譲住宅はこの確認済証が交付されてからでないと販売を開始できませんからね。

 その後、家を建てていきますが、建設中のある一定段階で中間検査という検査もします。検査に合格すると、中間検査済証が交付されます。

 そして、建物が完成した段階で、完了検査という検査をします。これに合格すると検査済証が交付され、これをもって家の竣工(法的な意味での完成)とするのです。引渡しは竣工後に行うことになります。


 以上のように、建築基準法に定めのある検査は大きく分けて3つあり、家を建てる際には必ず全て受けなくてはなりません。

 では、検査はどこに頼むのかというと、公的、あるいは民間の検査機関に依頼します。確認済証の交付に際して、建築確認番号というものも交付されますが、その番号のところに検査機関の名前(ERIやUDIなど)も入っているので、確認してみてください。

 また、確認済証や中間検査済証、検査済証といった書類は、遅くとも引渡しのときまでに売主から買主に渡されます。


 さて、話は戻って適合証明書ですが、その交付を受けるために必要な検査は、設計検査、中間現場検査、竣工現場検査の計3回です。

 3回の検査ということで、建築基準法上の検査と似ていますが、まったく別物です。適合証明書の交付を受けるには、検査機関に別途検査の申請をしなくてはいけないのです。(費用は10万円くらいです。)

 だとしたら、適合証明書交付のための検査をしていない分譲住宅を買う場合は、フラット35を利用できないのか!と思うかも知れません。

 ところが、検査済証が交付され、現場検査の検査事項が工事監理報告書や施行状況写真などで確認できる住宅であれば、竣工後であっても、設計検査と現場検査を合わせて申請することにより、物件検査を行うことができます。

 要するに、竣工済みの住宅であっても、適合証明書は取得できるということです。これを竣工済特例措置といいます。もちろん、適当な工事監理報告書や施行状況写真などがない場合は無理ですが…。

 また、建設住宅性能評価書(後で説明します)の交付を受けている住宅であれば、一定の等級を満たしている必要はありますが、設計検査と中間現場検査を省略でき、場合によっては竣工現場検査も書類検査だけで済ませられるので、竣工済みであっても、適合証明書を取得することができます。

 さて、フラット35には、省エネルギー性や耐震性などの要件を満たす住宅を取得する場合、金利が0.3%優遇(Aプランは当初10年間、Bプランは当初5年間)されるフラット35s(優良住宅取得支援制度)というものもあります。

 このフラット35sですが、通常の適合証明書では適用は受けられません。フラット35の技術基準に加えて、フラット35sの技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受けることが必要です。

 その交付を受けるプロセスは上記のフラット35の場合と同じです。注意を要する点としては、竣工済特例措置を受ける場合、耐震性に関する基準については適合証明できないので、それ以外の基準が適合していなければならないというところです。まぁ建設住宅性能評価書があれば気にしなくていいのですが。


 (フラット35の技術基準とは、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性の各項目に設定された基準のことで、フラット35s対応の適合証明書の交付を受けるには、そのうちの1つ以上の基準に適合していなければなりません。AプランとBプランでは基準が異なりますので、詳しくは住宅金融支援機構のページをご覧ください。見てもたぶんよくわからないと思います;)


 先ほどから建設住宅性能評価書という言葉が出てきていますが、これも物件検査をして交付される証明書の一つです。

 これは、住宅性能表示制度の一環として交付されるもので、その住宅性能表示制度とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づいて創設され、住宅の基本的な性能の表示ルールを定めて、第三者機関が評価し、購入者に情報を開示するという制度です。

 従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し、また項目もバラバラだったので、単純には物件を比較することができませんでした。

 これに対して、項目ごとに性能を等級(ランク)で表した日本住宅性能表示基準を設け、指定住宅性能評価機関が設計段階、施工段階、完成段階と計4〜5回の検査を行い、その結果を、設計段階の「設計住宅性能評価書」と、建物が完成した段階の「建設住宅性能評価書」として交付することで、客観的な比較を可能にしたのです。

 ただし、この制度は義務ではありません。評価書の交付を受けるための検査申請をしていない住宅もあるので、ご注意を。


 建設住宅性能評価書の申請ですが、フラット35のように竣工後でもできます。できますが、その評価書を使っての、フラット35sの適用申請はできません。フラット35sの適用に使用できる評価書は、通常のプロセスを経て交付された建設住宅性能評価書に限られます。

 ということで、フラット35sの適用を目的とする場合、申請は、施工段階の検査に間に合う時期までに行わなくてはなりません。(費用は10〜20万円くらいです。)まぁ、その住宅がフラット35sの基準に適合していなければ、どちらにしろ適用は受けられませんが…。


 以上見てきましたが、いろいろな検査や証明書があってわかりにくかったと思います。正直私もすべては理解できていません…。ただ、ここに出てくる用語などは、お家を購入するまでに必ず見たり聞いたりすると思いますので、頭の片隅にでも置いておいてください。


 最後に、最近は適合証明書や住宅性能評価書をあらかじめ取得している分譲住宅が増えてきましたが、一方で、経費を浮かすためにそれらを取得していない分譲住宅もまだまだあります。竣工後にどちらも取得できますが、それではフラット35sの適用は受けられませんし、そもそも売主と買主のどちらがその費用を負担するのかという問題にもなります。

 したがって、フラット35sを検討している方は、あらかじめ住宅性能評価書などを取得している住宅を探しましょう。取得していない場合でも、建設中だったらまだ間に合うかも知れないので、売主負担で取得するように、それを購入条件の一つとして提示して商談をするのもいいと思います。

 また、フラット35sを検討していなくても、住宅性能評価書があれば、該当性能の等級によって火災保険料が安くなるなどのメリットもあるので、同じく上記のような取引をしてみてはいかがでしょうか。

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