おうちの買い方

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おうちの買い方 > 第3章 諸費用って何? > 

2 登記費用って?その2

 表示登記以外の登記、土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、土地・建物の抵当権設定登記は、司法書士にやってもらいます。


 土地の所有権移転登記は、文字通り、土地の所有権が売主から買主に移ったということを登記することで、登録免許税は土地の固定資産税評価額×2%(年によっては特例で低くなっている場合もあります。)です。


 固定資産税評価額という言葉が出てきましたが、これは、役所が土地や建物を評価して出した金額のことで、その評価額をもとに固定資産税などを計算するという、とても重要なものです。ただし、評価額といっても、実際の売買価格の基準になるようなものではなく、地価公示価格の70%くらいの金額です。(地域によって異なります。公示価格より高いところもあるみたいです。)

 その固定資産税評価額は評価証明書、あるいは関係証明書というものに記載されていて、おそらく契約のときに不動産屋からどっちかはもらえると思います。この辺は後の項で説明します。


 話は戻りまして、建物の所有権保存登記です。建物の登記簿は、前述の表示登記によってできたばかりで、建物の面積や構造、あとは所有者の名前しか記載されていません。こういったことが記載されている部分を表題部といいますが、登記簿にはもう一つ、権利部というところがあります。初めは何も書かれていない(未登記)ので、その部分に所有権を持つ者の名前を記載しなければなりません。この最初の所有権の登記のことを保存登記といいます。

 建物の所有権保存登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額×0.4%(年によっては特例で低くなっている場合もあります。)です。


 次に、土地と建物の抵当権設定登記です。第2章でも触れましたが、抵当権とは担保となっている土地や建物を売却するなどして、本来返してもらえるはずだったお金を回収することができる権利です。

 この抵当権には順位があって、よく住宅ローンを組む際の条件として、銀行や保証会社を第1順位に設定してくださいというのがあります。これは、第1順位から優先的にお金を回収することができるというもので、第2、第3となると、お金を回収できないかもしれないので、銀行などは第1順位にしろと言ってくるのです。

 そんな抵当権ですが、それも登記しなければなりません。この場合、金融機関が抵当権者、借主が抵当権設定者となり、借主が抵当権についての設定を登記します。つまり、この土地、あるいはこの建物に対する第1順位の抵当権はあの銀行が持っていますというようなことを登記簿に記載するわけです。

 抵当権設定登記の登録免許税は、借入金額×0.4%(年によっては特例で低くなっている場合もあります。)です。

 ここまでみてきましたが、具体的な費用が出ていませんでした。

 土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の7割程度の額ということで、無理やり出そうと思えば出せますが、実際の評価額を見ないとなんともいえません。また、新築の建物(木造)の固定資産税評価額は、東京の場合1屬△燭87,000円なので、これはこれで計算できそうですが…。


 例を出してみましょう。

  • 東京で買う
  • 地価公示価格:30万円/
  • 土地:66
  • 建物:99
  • ローン:4000万円
  • 土地の固定資産税評価額(概算): 21万円/屐、 1,390万円
  • 建物の固定資産税評価額(概算): 860万円
  • 土地の所有権移転登記 登録免許税:約 278,000円
  • 建物の所有権保存登記 登録免許税:約 34,000円
  • 抵当権設定登記 登録免許税: 160,000円
  • 登録免許税合計:約 472,000円

 登記費用はこれだけではありません。司法書士への報酬が10万円くらいかかります。また、謄本取得の実費、決済日の出張費用、事前の調査費用なども合わせて6〜8万円くらいかかります。この例では合計約65万円になりました。これに表示登記の費用を足すと、約74万円です。

 ただし、この例はおよその数字で出した金額ですので、正確ではありません。利用する司法書士事務所や土地家屋調査士事務所によって費用も変わってきますので、ご注意ください。


 東京の葛飾区や足立区を担当していた私が現場でお客様に説明するときは、大体40万円くらいと言っていました。…ん?全然額が違うじゃないか!…そうです違うのです;

 なぜならば、ここに記載した例は、本則(法律に書いてある本来)の登録免許税率を使って計算しているからです。ですので、本来はこのくらいになります。

 しかし、特例での税率の軽減措置(軽減税率)というものが、内容を変えつつ、平成29年3月31日までずっと続いてきていて、タイミングによっては大体40万円くらいで済むことがあったのです。もっと言ってしまえば、東京の新築の建物(木造)の固定資産税評価額も、今のほうが高い(2008年時点では、79,000円/屐砲里如△修譴發△襪里任垢…

 軽減税率が今後も続くかどうかはわかりませんが、そういった動向にも注視する必要がありそうです。


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