おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第3章 諸費用って何? > 

6 固都税って?その2

 固都税の計算方法はわかりました。では、いつ課税されるのでしょうか。固都税に関して重要なのは、「1月1日」と「4月1日」です。

  • 1月1日…この日に土地や建物を所有している者に、その年の固都税を納める義務が生じる。また、この日時点での土地や建物の状況(建物が建っているかとか)に応じての課税となる。
  • 4月1日…この日にその年の土地や建物の評価額や固都税額がわかる。(この日からその年の評価証明書などが取得できる。)

 このように、納税者が先に決まって、後から納税額が決まるという流れになります。そして、納税通知書が1月1日時点での所有者のもとに届くのは、5月から6月になります。分譲住宅を買う際、固都税の日割り精算をしますが、その理由は1月1日に納税者が決まってしまうからです。


 ここで、4月1日になるまで固都税額がわからないなら、1月1日から3月31日の間に引渡しをする場合、精算金額がわからないんじゃない?という疑問が浮かびます。確かにわかりません。

 知識として、評価額は3年に一度変わるものです。平成で覚えると楽で、3の倍数の年に変わります。したがって、土地の形が変わらず、評価額も変わらなければ、固都税額は前年と同じです。

 しかし、土地の形が変わったり、評価額が変わったりした場合は困ります。特に分譲住宅の場合、広い土地を小さく分けてそこに家を建てるのが一般的なので、前年とは明らかに状況が変わります。土地を分けたとき、そこにどういう評価額が付くのかは、その年の評価証明書などが出ないと正確にはわかりません。(一般的には土地を小さくすると1屬△燭蠅良床然曚浪爾ります。)


 そのような場合に備えて、たいてい売買契約書に、その年の固都税額がわからないときは、前年の固都税額をもとに(同じ額だとして)精算金額を計算するといったことが書かれています。

 そうなると、「分けた土地」のその年の固都税額がわからないときは、前年の「分ける前の土地」の固都税額をもとに計算することになります。この場合、分けた土地の広さに応じて前年の固都税額も分け、それをその年の固都税額と見なして、精算金額を計算するのです。

 以上のまとめとして、次のようなケースもあるということを覚えておきましょう。

 前年の1月1日にそこが空き地だったら、明らかにその年の固都税額は高いです。しかし、今年の1月1日時点で建物が建っていて、固都税が明らかに安くなったとしても、今年の評価証明書などが発行される前だと、前年の高い固都税額をもとに精算金額を計算するしかないので、実際の額より多く支払うことになってしまいます。これは仕方のないことですが、まぁ逆のこともあるので、気になる方は確認してみましょう。

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