おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第4章 引渡しまでの流れは? > 

2 引渡しまでの流れ その2

 契約が済んだら、次は住宅ローンの申し込みです。フラット35以外の民間ローンの場合、2種類の申し込みがあります。事前審査申込と本申込です。この2つは意味合いがまったく違いますのでご注意を。


 その1でも触れていますが、事前審査申込は、借りられるのか、借りられるのであればいくらまでか、といった事前の審査をお願いするものです。なので、申込書に記入した希望借入額に対して、承認や減額、条件付承認、否決といった審査結果が出るのです。

 承認の場合、希望額をそのまま借りられます。減額の場合、希望額までは借りられないが、いくらまでだったら借りられるという額が出ます。条件付承認の場合、今ある借入を完済したら借りられるといったような条件が出てきます。否決の場合、借りられません。

 否決になる原因は、一つは個人の信用情報上の問題です。例えば、ブラックリストに載っているとか、消費者金融を利用したことがあるとか、何度も住宅ローンの申込をしているとかです。もう一つは、団信に加入できないためです。住宅ローンは団信への加入が絶対条件になっていますので、加入できない場合、否決になります。まぁこちらに関しては不動産屋に相談してみてください。どうにかなるかもしれません…。


 次に、事前審査の結果をもとに本申込をします。本申込では、希望額が通るか通らないかの2択の判断しか下しません。なので、ちゃんと事前審査の結果を踏まえて、希望借入額を書きましょう。

 ここで、事前審査でここまで借りられるといわれたからもっと借りられるんじゃないかと思い、本申込で100万円、200万円上乗せしてしまうと、通らない可能性があります。なので、事前審査のときは、そこまで借りないにしても物件価格をそのまま希望借入額にするというのも一つの手です。その上で、本申込でも、事前に承認された額の範囲内で、実際の借入額より多めに希望額を書いておくといいです。本申込で通った額は、増やすことはできませんが、減らすことはできますので。結果的に希望額にすればいいのです。


 一方、フラット35は、事前申込をせずにいきなり本申込をするタイプです。一発勝負です。なので、不動産屋や窓口金融機関とよく相談してから申込をしてください。

 次に、表示登記の申請ですが、住宅ローンの事前審査の結果が出て、購入資金のめどが立った段階で行います。理由は前章にある通りです。中古にしたくないからです。その表示登記ですが、決済日までに登記が完了、つまり建物の登記簿が出来上がっていなくてはいけませんので、できるだけ早めに申請したいものです。といっても、申請するのは土地家屋調査士さんですので、皆さんは委任状や持分確認書に署名捺印をするだけです。

 土地家屋調査士は登記の申請(完了)後、役所へ行き、住宅用家屋証明書も取得してくれます。それは、この建物は住宅として使いますよという証明書で、これも決済日までに必要な書類です。

 第3章の2項でも触れましたが、所有権の移転登記と保存登記の登録免許税の税率は、特例によって軽減されることがありますが、その軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要なのです。


 さて、購入物件の最終チェックも引渡しの前に行います。そのときに建物内外の傷や不具合部分を指摘して、引渡しの日までに売主に直してもらいます。なので、しっかりチェックして、少しでも気になる点は指摘しましょう。

 フローリングの傷やへこみ、クロスの傷や切れ目の状態、引き戸だったらしっかり閉まる(止まる)かどうか、窓やドアの開閉はスムーズかなど、チェックする点は多岐にわたります。しかし、建具などの微妙なずれなどは、建築上の許容範囲と言われる場合もあり、実際に直せない場合もありますので理解しておきましょう。


 次に、司法書士への連絡です。司法書士は、不動産屋が指定する場合や銀行が指定する場合、また、お客さんが指定する場合などありますが、いずれにせよ早い段階での連絡が必要です。

 司法書士と銀行、不動産屋、お客さんの連携がここから鍵になってきます。連携がうまく行かないと予定日での決済ができなくなってしまいますので、まぁここが不動産屋の腕の見せ所というわけです。予定日に決済できるように、不動産屋はなんとかすると思います。なんとかできない不動産屋は、力量が足りない不動産屋ですね。


 次に、銀行とお金の貸し借りに関する契約、金銭消費貸借契約を結びます(実際には、金銭消費貸借抵当権設定契約です)。この時、借入額の確定や貸出金利のタイプ選択などを行います。

 また、この時申込者は必ず出席しなくてはいけないので、会社員などは休むか時間休を取らなければなりません。しかし、アクティブな担当者だとお客さんの家まで昼夜問わず来てくれて、そこで金消契約をしてくれる場合もありますし、金融機関によっては決済日当日に金消契約を結べるところもあります。ただ、これは例外的な措置として行われるものなので、原則的にはやはり金融機関に平日出向かなくてはいけません。

 次に、火災保険などの申込みです。火災保険などは引渡しを受けた時から保険が開始されるように、見積もりの請求や申込書への記入、保険料の振込みをしていきます。

 たいていの場合、申込書の記入は決済日前に行います。その申込書を記入する際、代理店の人でも、銀行員でも、不動産屋でもいいのですが、損害保険販売員の資格を持つ人から保険についての説明を受け、その後記入してください。申込書にも、説明を受けましたか?という設問があります。

 では、保険料の振込みですが、こちらはたいてい決済日に行います。ただし、金融機関の条件などにより、金消前や決済前までに振込まなくてはならない場合があるので、確認してください。

 なお、申込書に保険開始日を記入しても、保険料を振込まなければ、保険はいつまで経っても開始されません。その後振込んでも、さかのぼって保険は適用されません。つまり、保険開始日以降の保険料を振込んだ時から保険は開始されるわけです。もちろん、保険開始日より前に保険料を振込んでいれば、保険開始日から保険が開始されますが…


 ここまで来れば、後は決済の日を待つだけです。決済の日については、その3で見ていきましょう。

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