おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

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おうちの買い方 > 第5章 返済していけるかな? > 

1 住宅ローンの金利って?

変動金利?

 住宅ローンの金利には「変動金利」というタイプがあります。その特徴をまとめてみましょう。

  • 定期的に金利を見直すタイプ。
  • 銀行では原則年2回(4月1日と10月1日に)金利を見直す。
  • 月々の返済額は5年に一度見直しされる。
  • すなわち、金利が上昇しても5年間は月々の返済額が変わらない。
  • 5年後金利が上昇していて返済額がアップする場合でも、返済額はそれまでの1.25倍までしか上がらないというルールがある。
  • 手数料を払えば、いつでも「固定期間選択型」に変更できる。(金融機関によって異なる)

 5年の間に金利が上昇した場合、計算上月々の返済額は利息が増えるので多くなるにもかかわらず、表面上月々の返済額は変わりません。それでも利息は計算通りの額が取られるので、それだと元金部分への返済が少なくなってしまいます。つまり、利息ばかり払っていて元金が減っていかないという現象に陥ってしまうのです。

 もし、返済期間(短期間の方が顕著)中変動金利を多用し、なおかつ金利が上昇傾向にあった場合、返済期間が終わったにもかかわらず、元金部分の債務が残るということも起こりえるのです。この場合の対処法は金融機関との相談になると思いますが、ただ、変動金利を利用される方は、この点を理解しておいてください。

 ★変動金利は、日銀の政策金利に影響を受ける企業向けの最優遇金利である短期プライムレート(短プラ)に連動しており(通常それプラス1%)、3月1日と9月1日時点の短プラを基準に、翌4月1日と10月1日に改定されるのが原則となっています。


固定金利?

 住宅ローンの金利には変動金利の他に「固定期間選択型」というタイプもあります。これは、金利を固定する期間を選べるというもので、選択した期間中は金利が変わらない(固定される)というものです。2年固定、3年、5年、7年、10年、15年、20年固定などの固定期間があり、金融機関によっては、超長期固定、全期間固定などのタイプを選択することもできます。

 固定期間終了後は、また固定期間を選択するか、あるいは変動金利にするか、金融機関によって異なりますが、たいてい自分で決められます。しかし、固定期間内において、固定期間の変更や変動金利への変更をする場合、これも金融機関によって異なりますが、相当の手数料を取られますのでご注意を。

 短期間の固定だと金利は低いです。しかし、計画もなくそれを選んでしてしまうと、固定期間終了時に金利が上昇していた場合、また短期間の固定期間にしたり、変動金利に変えたりなど、その場しのぎの「金利」選択になってしまい、計画的な返済ができなくなってしまう可能性があります。

 一方、長期間の固定だと金利は高くなりますが、長い間金利が変わらないということで、安心、かつ計画的な返済が可能となります。まぁ固定期間終了時の金利の動向は誰にもわからないことなので、どの期間を選択するのが一番いいのかはなんとも言えないところです。

 ただ、次項から詳しく見ていきますが、高い金利でも月々の返済額が返済可能額内に納まるような借入れ額にすべきということで、前もってリスクに備える行動をとることが大事であり、そのために返済計画をしっかり立てることも必要になってきます。 その返済計画において必要に応じた固定期間を選択するのがベストであり、決してその場しのぎの「金利」選択はしないでください。生活が破綻に向かってしまいます。

優遇金利?

 住宅ローンには金利優遇というものがあります。その名の通り、金利を優遇(低く)してくれるもので、優遇された金利は優遇金利やキャンペーン金利と言われています。

 その金利優遇には2つのタイプがあります。名称は金融機関によって異なりますが、「当初大幅優遇」タイプと「全期間優遇」タイプです。前者は、最初の固定期間中は1.5%優遇(店頭金利−1.5%)、その後は1%優遇といったような形のものです。後者は、返済期間中ずっと1.2%優遇といったような形のものです。

 優遇幅は金融機関によって異なりますが、借主の条件によっても変わってくる場合があります。例えば、属性(勤務先・年収などで判断)や当該金融機関のサービスの利用、加入などで変わってくるのです。

 どちらのタイプがお得かということになりますが、これも一概には言えません。当初の固定期間が長ければ当初大幅優遇タイプのほうが返済総額を抑えられますが、固定期間終了後に優遇幅が小さくなるので、金利上昇と重なれば返済額がかなり増えてしまう可能性があります。金融機関で両タイプごとのシミュレーションを出してもらい、返済計画と絡めてどちらにするか検討するのがベターです。

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