おうちの買い方

一戸建て分譲住宅の買い方をだいたい説明しています

目次

サイト内検索

おうちの買い方 > 第5章 返済していけるかな? > 

3 返済可能額って?

 返済可能額=借入れ可能額ではありません。前にも書きましたが、借入れ可能額はあくまでも借りられる上限の額です。それは、その額の範囲内で借入れ額を決めてくださいという指標に過ぎません。借入れ額が大きくなると、当然のことながら月々の返済額も大きくなります。

 皆さんは毎月いくらまで返済に充てられますか?いくらまでだったら無理なく支払っていけますか?その額は皆さんそれぞれによって異なってくると思いますが、仮にそれを月々の返済可能額と呼ぶことにしましょう。


 では、その月々の返済可能額が月々の返済額になるような借入れ額はいくらでしょうか?前項とは逆の計算ですね。「借入れ額から月々の返済額を出す」のではなく、「月々の返済額から借入れ額を出す」。これは借入れ可能額を出すときの計算と似ています。といいますか、どちらも借入れ額を算出するので、式自体は一緒です。

 借入れ可能額を出すときの計算式は…

年収×返済比率÷12÷「審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額」×100万

というような式です(第2章2項で詳しく説明しています)。この中の「年収×返済比率÷12」という部分は、つまりは「月収×返済比率」ということで、月収(ここでは税込、且つボーナスも案分されて含まれていますが、特に気にしないでください)を返済比率で制限したときの、月々の返済上限額を表しています。まぁ要するに、この部分には「月々の返済額」が入ると思ってください。


 しかし、注意してほしいのは、「月々の返済額」≦「年収×返済比率÷12」でなくてはならないということです。「年収×返済比率÷12」より多いと返済比率オーバーになってしまいますので、そもそも現実的ではなくなります。


 また、審査金利のところですが、フラット35などの長期固定金利の場合は、金利が変わらない=返済額が変わらないということで、実行金利をそのまま入れてしまっても構いませんが、問題はそれ以外です。

 借入れ当初の優遇後の金利を入れてもいいのですが、低い金利を入れてしまうと、結果的に算出される借入れ額は大きくなります。大きくなって借入れ可能額より大きくなることがありますが、それでは矛盾してしまいます。この計算のルールとして、算出される数字は、借入れ可能額より下の数字でなければならないのです。

 借入れ可能額より大きい数字が出るのであれば、月々の返済額を下げて調節すればいいのですが、それよりどうにかすべきは金利です。当初の変動金利や2〜5年固定くらいの金利が、借入期間中ずっと続けば問題はないのですが、そんな楽観もできないと思います。

 将来的に金利が上がれば、毎月の返済額も増えてしまいます。なので、金利が上がっても返済していけるように、将来の金利上昇を見越して、少なくとも審査金利(4%)くらいの金利を入れて計算したほうが賢明だと思います。また、借入れ期間中ずっと金利が優遇される場合などは、審査金利−優遇幅でもいいと思いますが、入れる金利が高ければ高いほど、より大きな安心を得られると思います。


 そうなると…

「月々の返済額」÷「審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額」×100万

という計算式で、月々の返済額から借入れ額を出すことができるということになります。先ほどから紹介している、こちらのエクセルシートで計算できます。


 月々の返済額の部分には「年収×返済比率÷12」以下の適当な数字を入れればいいのですが、特に月々の返済可能額を入れた場合に算出される借入れ額のことを、返済可能借入れ額、よく言われるところの返済可能額といいます。それは、実際の生活を考慮した場合の借入れの上限額であり、借入れ額を決めるならその範囲内で決めたほうがいいというものです。

 ここで例を出してみましょう。

 年収500万円・借入期間30年・返済比率35%・審査金利4%の場合(借入期間は、「審査金利で100万円を借りたときの月々の返済額」に反映されます。)


  • 借りれ可能額=500万×0.35÷12÷4,774×100万=30,500,000円
  • 月々の返済上限額=500万×0.35÷12=145,000

  • 月々の返済可能額を10万円、金利を5%としたとき…
    返済可能額=10万円÷5,368=18,600,000円
  • 月々の返済可能額を10万円、金利を4%としたとき…
    返済可能額=10万円÷4,774=20,900,000円
  • 月々の返済可能額を10万円、金利を3%としたとき…
    返済可能額=10万円÷4,216=23,700,000円
  • 月々の返済可能額を10万円、金利を2%としたとき…
    返済可能額=10万円÷3,696=27,000,000円

 借入れ額が2,700万円の時、将来金利が4%になると、月々の返済額は129,000円になってしまいます。月々の返済可能額(10万円)をオーバーしてしまいますね。したがって、将来的に安心を求めるならば、入れる金利は少しでも高いほうがいいです。


 さて、その月々の返済可能額ですが、簡単に言うと、

  • 月々の給料の手取り額(ボーナスの割合が大きい方は、それを月々に分けて加算しても構いません。)
  • −食費などの生活費
  • −家族(子供、老後、車など)のための貯蓄
  • −住宅(固都税、修繕維持費など)のための貯蓄

 で、余ったお金が月々の返済可能額です。


 返済額がまずあって家計のやりくりをするのではなく、家計のやりくりから出したお金を返済に回すという考え方です。そうでないと、いずれ家計は火の車になってしまいますよ。


 現在賃貸に住んでいる方は、今の家賃を基準にして考えてみてください。住宅の維持費用がかかってきて…駐車場の賃料はいらなくなって…という感じです。固都税については、第3章5項で簡単ではありますが説明しています。

 また、今後お子様が生まれたり、増えたりした時、養育費や学費などの費用が予想以上に大きい(増える)可能性がありますので、月々の返済可能額を出す時は、家計にある程度余裕を持たせて出したほうがいいです。

 何はともあれ、ローンは少ないに越したことはありません。言っても借金ですからね。

PR
サイト内検索

おうち検索サイト
お役立ちリンク
PR