おうちの買い方

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おうちの買い方 > 第5章 返済していけるかな? > 

4 返済計画って?その1

 返済計画とは、その名の通り、ローンに対して将来どのように返済していくかをあらかじめ考え、そして出した案のことです。

 しかし、返済計画を立てたとしても、将来の金利の動向が不確定ということもあり、その計画通りに進まない場合もあります。ただ、それは返済について計画を立てる必要がないと言っているわけではありません。計画はおおまかでもいいので、しっかり立てるべきです。


 何度も言いますが、住宅ローンは借金です。完済までをしっかりと見据えた上で借りてください。そうしないと後々大変なことになります。困るのは皆さん自身です。

 しかしながら、計画を立てるにはそれなりの知識(情報)が必要です。その知識を持っていない方が結構多いのですが、それを知らなければ意味のある計画は立てられません。ここからは、返済計画を立てる上で必要になる知識を見ていきましょう。

 まず、返済期間です。以前にも見たように、80歳までに返済が終了すれば問題はないのですが、実際問題として80歳まで返済を続けられますか?もし続けるとしたら、年金や老後の蓄えなどから支払うことになると思いますが、これに対して皆さんはどう思いますか?

 昨今の年金事情を見ていると、将来給付予定の年金は、それこそ不確定なものと言わざるを得ません。それでなくても生活に不安が残る老後にローンの返済をするということは、決して好ましい状況とはいえません。人生をローンの返済で終わらせていいのかという思いもあると思います。

 したがって、現実的には、遅くても65歳くらいには返済が終了するように返済計画を立てたほうがいいです。65歳というのは、現時点で予定されている将来の定年の年齢です。今後その年齢は、さらに上がるとも言われています。


 ここで、返済期間について言えるのは「65歳−現在の年齢=返済期間」ということです。しかし、それでは返済期間が短くなってしまい、月々の返済額が返済可能額を上まってしまうという方も出てくると思います。

 その場合、返済期間を多少長く設定して、繰上げ返済をしながら結果的に65歳で返済を終わらせるという方法もあります。ただ、返済期間を短くしても、月々の返済額が月々の返済可能額内に収まるような借入れ額にするのが一番いいのは言うまでもありません。

 ここで、返済期間の長短におけるメリットとデメリットをまとめてみましょう。

  • 返済期間が長い… 月々の返済額は少なくなる ⇔ 利息の総額は多くなる
  • 返済期間が短い… 月々の返済額は多くなる ⇔ 利息の総額は少なくなる

 返済期間が短くなるほど利息の総額は減ります。ということで、無駄なお金を払いたくないという方は、できるだけ返済期間を短くしたほうがいいでしょう。また、繰上げ返済ができるようでしたら、それをして返済期間を短くしていったほうがいいでしょう。


 しかし、繰上げ返済はただ返済期間を短くするためのものではなく、月々の返済額を減らすためのものでもあります。金融機関によって名称は異なりますが、前者を「期間短縮型」の、後者を「返済額軽減型」のそれぞれ繰上げ返済と呼びます。

 どちらのタイプを選択するかは皆さん次第ですが、知識として、繰上げ返済と両タイプについての特徴を覚えておきましょう。

  • 繰上げ返済には通常1〜5万円くらいの繰上げ返済手数料がかかります。
  • しかし、最近は、インターネットで手続きすることで、その手数料を無料にするといった金融機関が増えてきています。
  • ただ、その場合でも、固定期間の途中での繰上げ返済に関しては、手数料を取るというところがあります。
  • フラット35は、繰上げ返済手数料0円ということを大々的にうたっています。
  • また、繰上げ返済する額ですが、金融機関によって、100万以上という条件だったり、100万円単位、50万円単位という条件だったりするので、確認が必要です。
  • また、繰上げ返済をしたことによって、返済期間が短くなったり、借入れ額が少なくなったりした分のローン保証料が戻ってきます。
  • しかし、保証料の返戻にも事務手数料などがかかるため、戻ってくる保証料からその額が差し引かれてしまいます。

 期間短縮型…

  • 月々の返済額は変わらないが、返済期間は短くなる。
  • 利息の減額幅が返済額軽減型に比べ大きい。
  • 特に理由がなければ、こちらのタイプを選んだほうがいい。
  • しかし、一度短くすると、後から長くすることはできない。

 返済額軽減型…

  • 返済期間は変わらないが、月々の返済額は少なくなる。
  • 利息の減額幅が期間短縮型に比べ小さい。
  • 一度少なくすると、後から多くすることはできない。

 さらに、両方のタイプに言えることですが、利息の減額を望むのであれば、返済期間の早い段階で繰上げ返済をしたほうがいいです。前にも話しましたが、返済期間の初めのほうは返済額に占める利息部分の割合が大きく、年が経つにつれ利息部分は減っていきます。したがって、後半に繰上げ返済したところで利息のほとんどは既に払い終えているので、利息の減額という効果はあまり得られません。

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